V tomto článku se dozvíte, v jakých případech jste povinni zaplatit daň z příjmu z prodeje nemovitosti nebo družstevního bytu a naopak, kdy jste od daně z příjmu osvobozeni.
Kdy jste osvobozeni od daně z příjmu při prodeji nemovitosti?
Podle §4 zákona o dani z příjmu jste osvobozeni od daně z prodeje nemovitosti v následujících případech.
§4 Osvobození od daně
(1) Od daně se osvobozuje
a) příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku, nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem; příjem z prodeje rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší 2 let a použije-li získané prostředky na uspokojení vlastní bytové potřeby; pro osvobození příjmu plynoucího manželům z jejich společného jmění postačí, aby podmínky pro jeho osvobození splnil jen jeden z manželů, pokud majetek, kterého se osvobození týká, není nebo nebyl zařazen do obchodního majetku jednoho z manželů; osvobození se nevztahuje na příjem z
- prodeje těchto nemovitých věcí, pokud jsou nebo byly zahrnuty do obchodního majetku, a to do 2 let od jejich vyřazení z obchodního majetku,
- budoucího prodeje těchto nemovitých věcí uskutečněného v době do 2 let od nabytí vlastnického práva k těmto nemovitým věcem,
- budoucího prodeje těchto nemovitých věcí, uskutečněného v době do 2 let od jejich vyřazení z obchodního majetku, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 2 letech od tohoto nabytí nebo po 2 letech od tohoto vyřazení z obchodního majetku.
b) příjem z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem neosvobozený podle písmene a), přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 5 let; doba 5 let se zkracuje o dobu, po kterou byly tyto nemovité věci prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele v případě, že jde o prodej nemovitých věcí nabytých děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem, nebo o vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem nabytým děděním od takového zůstavitele nebo o dobu, po kterou prodávající nebo spoluvlastník vlastnil pozemek, jenž byl předmětem výměny v rámci pozemkových úprav, v případě prodeje nebo vypořádání spoluvlastnictví k pozemku nabytého výměnou od pozemkového úřadu, tato doba se započítává i do doby, která běží od vyřazení vyměněného pozemku z obchodního majetku.
Kdy jste osvobozeni od daně z příjmu při prodeji družstevního bytu?
Od daně z příjmu při prodeji družstevního bytu jste osvobozeni, pokud splňujete podmínku zákona o dani z příjmu § 4 odstavec 1), písmeno s)
s) příjem z úplatného převodu podílu v obchodní korporaci s výjimkou příjmu z úplatného převodu cenného papíru, přesahuje-li doba mezi jeho nabytím a úplatným převodem dobu 5 let; doba 5 let mezi nabytím a úplatným převodem podílu se zkracuje o dobu, po kterou byl poplatník členem této obchodní korporace před přeměnou obchodní korporace , nebo o dobu, po kterou byl tento podíl prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele, v případě, že jde o úplatný převod podílu nabytého děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem.
Kdy jste povinni daň z příjmu z prodeje nemovitosti zaplatit?
V ostatních případech neuvedených v § 4 zákona o dani z příjmu daň zaplatíte daň z příjmu.
Daň z příjmu u fyzických osob
Jako fyzická osoba zaplatíte daň z příjmu ve výši 15 %. Základem daně (dílčím základem daně) je příjem snížený o výdaje prokazatelně vynaložené na jeho dosažení. Tzn. že příjmem je vámi získaná cena z prodeje a výdajem cena, za kterou jste nemovitost koupili. Mezi další nejčastější výdaje se pak řadí např. právní náklady, posudky atd.
Příklad
Pan Novák v roce 2015 koupil byt za cenu 3000.000,- Kč byt a ten začal pronajímat. V roce 2018 potřeboval vložit kapitál do svého podnikání a rozhodl se tedy byt prodat. Mezitím ceny nemovitostí vzrostly, a tak se mu podařilo byt prodat panu Vokurkovi za cenu 3.500.000,- Kč. S oběma transakcemi měl pan Novák spojené náklady na právní servis, úschovu kupní ceny u advokáta a provizi realitní kanceláři. Celkové prokazatelně vynaložené výdaje pana Nováka činili 180.000,- Kč. Základem daně je částka 3.500.000 – 180.000 – 3.000.000 = 320.000,- Kč. Tuto částku pan Novák zahrne do svého základu pro daň z příjmu dle §10 zákona o dani z příjmu. Daň z příjmu pak činí 48.000,- Kč.
Daň z příjmu u fyzických osob
Vlastní-li nemovitost právnická osoba, započítává výnosy a náklady z prodeje nemovitosti do svého základu daně a z něho hradí daň z příjmu právnických osob ve výši 19 %.